Una persona extranjera no puede adquirir el dominio directo de un inmueble en la franja costera y fronteriza de México, pero sí puede comprar en ella a través de un fideicomiso: un banco mexicano adquiere los derechos sobre el inmueble como fiduciario, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, y el comprador extranjero queda como fideicomisario, con derecho a usarlo, disfrutarlo y obtener sus rendimientos. No es un atajo para rodear la Constitución: es la vía que la propia ley prevé.
La regla constitucional: la zona restringida
El artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos establece que en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas. Es la llamada zona restringida, y en ella se encuentra buena parte de la costa en la que piensa un comprador europeo cuando imagina una casa frente al mar en México.
La prohibición es absoluta en lo que se refiere al dominio directo. Precisamente por eso la Ley de Inversión Extranjera regula una figura distinta, que no transmite al extranjero la propiedad, sino los derechos de utilización y aprovechamiento del inmueble.
La vía legal: el fideicomiso
La Ley de Inversión Extranjera exige un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que una institución de crédito adquiera, como fiduciaria, derechos sobre inmuebles situados en la zona restringida, cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de esos bienes sin constituir derechos reales sobre ellos, y los fideicomisarios sean personas físicas o morales extranjeras (o sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros, en el caso de inmuebles de uso residencial).
El alcance de ese derecho es amplio. El artículo 12 de la ley entiende por utilización y aprovechamiento los derechos al uso o goce del inmueble, incluida, en su caso, la obtención de frutos, productos y, en general, cualquier rendimiento que resulte de su operación y explotación lucrativa, ya sea a través de terceros o de la propia institución fiduciaria. En otras palabras: el fideicomiso no impide rentar el inmueble ni obtener ingresos de él.
El banco actúa como fiduciario conforme a lo pactado en el contrato de fideicomiso. Por eso conviene leer con atención ese contrato, porque es el documento que ordena cómo se ejercen en la práctica el uso, el arrendamiento o una futura venta.
Tres datos que ordenan la decisión
Duración: cincuenta años prorrogables
El fideicomiso dura como máximo cincuenta años, y ese plazo puede prorrogarse a solicitud del interesado. La misma norma permite a la Secretaría de Relaciones Exteriores verificar en cualquier momento que se cumplen las condiciones con las que otorgó el permiso.
Plazos del permiso y silencio favorable
La Secretaría debe resolver la solicitud de permiso dentro de los cinco días hábiles siguientes a su presentación ante la unidad administrativa central competente, o dentro de los treinta días hábiles siguientes si se presenta en una delegación estatal. Si concluyen esos plazos sin resolución, la solicitud se entiende aprobada. Dónde se presenta, por tanto, cambia de forma apreciable el calendario de la operación.
Quién decide
El fiduciario administra conforme al contrato; los derechos de uso y aprovechamiento corresponden a la parte fideicomisaria. La elección de la institución fiduciaria y de las condiciones del contrato es, por eso, parte central de la compra y no un mero trámite.
El error más caro: creer que una sociedad mexicana lo resuelve todo
Se repite con frecuencia que basta con constituir una sociedad mexicana y comprar a su nombre. La ley lo acota con precisión. Las sociedades mexicanas que incluyen en sus estatutos el convenio previsto en el artículo 27 constitucional pueden adquirir el dominio de inmuebles en la zona restringida solo cuando se destinan a actividades no residenciales, y deben dar aviso de la adquisición a la Secretaría de Relaciones Exteriores dentro de los sesenta días hábiles siguientes. Si el destino es residencial, esas mismas sociedades solo pueden adquirir derechos sobre el inmueble por la vía del fideicomiso. Para una casa o un departamento de uso propio, la sociedad no evita el fideicomiso.
Fuera de la franja no hace falta fideicomiso
Tierra adentro, fuera de la zona restringida, la persona extranjera sí puede adquirir el dominio, pero antes debe presentar ante la Secretaría de Relaciones Exteriores un escrito en el que conviene lo dispuesto en el artículo 27, fracción I, de la Constitución (considerarse como nacional respecto de esos bienes y no invocar la protección de su gobierno sobre ellos, bajo pena de perderlos en beneficio de la Nación) y obtener el permiso correspondiente, salvo en los supuestos en que la Secretaría, mediante acuerdos generales publicados en el Diario Oficial de la Federación, solo exija el escrito (artículo 10 A de la Ley de Inversión Extranjera).
- Si el inmueble está en un municipio totalmente fuera de la zona restringida, el permiso se entiende otorgado si la Secretaría no publica su negativa en el Diario Oficial de la Federación dentro de los cinco días hábiles siguientes a la presentación de la solicitud.
- Si el municipio está parcialmente dentro de la zona restringida, la Secretaría resuelve dentro de los treinta días hábiles siguientes a la presentación.
Errores frecuentes
- Pensar que el fideicomiso es una forma de burlar la Constitución. Es la vía que la propia Ley de Inversión Extranjera establece para la zona restringida.
- Creer que el fideicomiso impide rentar. La ley incluye expresamente los frutos y rendimientos de la explotación lucrativa del inmueble.
- Comprar a nombre de una sociedad mexicana para uso residencial. El dominio directo en la zona restringida solo se permite a esas sociedades para actividades no residenciales.
- Olvidar el permiso fuera de la franja. Aunque no haga falta fideicomiso, el extranjero debe presentar el convenio ante la Secretaría y, salvo acuerdo general que lo dispense, obtener el permiso.
Fuentes
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, artículo 27, fracción I (texto vigente publicado por la Cámara de Diputados, consultado en septiembre de 2026)
- Ley de Inversión Extranjera, artículos 10, 10 A, 11, 12, 13 y 14 (DOF 27 de diciembre de 1993, última reforma DOF 27 de mayo de 2024; texto vigente publicado por la Cámara de Diputados, consultado en septiembre de 2026)