Quien compra vivienda en España paga, además del precio del anuncio, un impuesto que depende de la comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o usada, más los gastos de notaría y registro. Si el comprador vive en México necesita además un número de identidad de extranjero para firmar y, si la vivienda supera los 500.000 euros, la operación se declara al Registro de Inversiones. El impuesto del 100 % para compradores no residentes en la Unión Europea del que tanto se habla no está en vigor.
Vivienda de segunda mano: Transmisiones Patrimoniales
El grueso de la diferencia entre el precio y lo que finalmente se paga es el impuesto. En la compra de una vivienda usada se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, un tributo cedido a las comunidades autónomas: cada una fija su tipo, de modo que la misma operación puede costar distinto según dónde esté el inmueble.
En la Comunidad de Madrid, el tipo general para la transmisión de inmuebles es del 6 % (vigente a septiembre de 2026). En otras comunidades el tipo puede ser distinto, y conviene consultar el vigente en la comunidad concreta antes de hacer números, porque los tipos autonómicos se revisan con frecuencia.
Un detalle que sorprende a muchos compradores que viven fuera: el impuesto corresponde a la comunidad autónoma en la que radica el inmueble, no a la del domicilio del comprador.
Vivienda nueva: IVA y Actos Jurídicos Documentados
Si compra directamente al promotor una vivienda de primera entrega, la cuenta fiscal es otra. No hay Transmisiones Patrimoniales: la operación tributa por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo reducido del 10 %, que se paga junto con el precio. A ello se suma el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que grava la escritura pública.
En la Comunidad de Madrid, cuando el comprador es una persona física, el tipo de Actos Jurídicos Documentados en la escritura de adquisición de vivienda depende del valor real de esta (a septiembre de 2026):
- 0,4 % si el valor es igual o inferior a 120.000 euros;
- 0,5 % si es superior a 120.000 e igual o inferior a 180.000 euros;
- 0,75 % si supera los 180.000 euros.
Para comparar dos anuncios (uno de obra nueva y otro de segunda mano) no basta con mirar el precio: hay que sumar a cada uno su propia carga fiscal.
Los gastos fuera del impuesto
A la parte fiscal se añaden otras partidas que no aparecen en el anuncio:
- Notaría, por el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
- Registro de la Propiedad, por la inscripción, sin la cual la compra no produce todos sus efectos frente a terceros.
- Honorarios de quien tramita las liquidaciones y la inscripción, si decide encargar esa parte.
- Tasación del inmueble, cuando la compra se financia con hipoteca.
El número de identidad de extranjero, antes de firmar
En las escrituras por las que se adquiere un inmueble, los comparecientes deben acreditar ante el notario su número de identificación fiscal y el de las personas en cuya representación actúen, y ese número queda reflejado en la escritura. Para una persona física extranjera, el número de identificación fiscal es su número de identidad de extranjero (NIE). Sin él la compra no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, y en la práctica el notario lo pedirá antes de firmar; obtenerlo tiene su propio calendario: si usted está en México cuando lo solicita, la petición se tramita a través de las oficinas consulares de España.
Firmar sin viajar: el poder
No es imprescindible estar en España el día de la firma. Un poder otorgado ante notario en México puede usarse en España con la apostilla del Convenio de La Haya de 1961, del que ambos países son parte, sin legalización consular; y al estar redactado en español no necesita traducción jurada. Conviene que describa con precisión las facultades para el acto concreto. Tenga en cuenta que, aunque firme un apoderado, el NIE del comprador sigue siendo necesario.
El pago: cómo se refleja en la escritura
En las escrituras de compraventa de inmuebles el notario identifica los medios de pago empleados: si el precio se recibió antes o en el momento de la firma, su cuantía y si se pagó en metálico, con cheque o mediante transferencia bancaria. Conviene tener prevista con tiempo la forma en que el dinero llegará desde México, porque quedará documentada en la escritura.
Si la vivienda supera los 500.000 euros: modelo D-2A
La adquisición de inmuebles situados en España por no residentes es una inversión extranjera declarable cuando su importe supera los 500.000 euros. Se declara al Registro de Inversiones con el modelo D-2A, en el plazo máximo de un mes desde la fecha de realización, que es la de la formalización ante notario cuando este interviene. Si la compra se formaliza ante notario español, el obligado a presentar la declaración es el propio notario. Según la guía oficial del Ministerio de Economía, el umbral se aplica a cada inmueble por separado y no a la suma de lo comprado.
El impuesto del 100 % no está en vigor
En enero de 2025 se anunció un gravamen de hasta el 100 % sobre la compra de inmuebles por no residentes en la Unión Europea, y en mayo de ese año la iniciativa se registró en el Congreso. A 31 de agosto de 2026, fecha de nuestra última comprobación, no había sido debatida ni votada: no es derecho vigente. Conviene no tomar decisiones patrimoniales sobre un texto que todavía no es ley, ni descartarlas por él.
Errores frecuentes
- Calcular el presupuesto solo con el precio del anuncio. El impuesto y los gastos de notaría y registro se suman al precio.
- Aplicar el tipo de la comunidad donde se vive. Manda la comunidad donde está el inmueble.
- Dejar el NIE para el final. Sin él la escritura no se inscribe, aunque firme un apoderado.
- Sumar el valor de varias compras para el umbral de 500.000 euros. Según la guía oficial, se mira cada inmueble por separado.
Fuentes
- Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, de la Comunidad de Madrid, texto refundido en materia de tributos cedidos por el Estado, artículos 28 y 32 (texto consolidado, consultado en septiembre de 2026)
- Ley 22/2009, de 18 de diciembre, de financiación de las comunidades autónomas, artículo 33 (texto consolidado del BOE, consultado en septiembre de 2026)
- Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, artículo 91.uno.1.7.º (texto consolidado del BOE, consultado en septiembre de 2026)
- Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862, artículos 23 y 24 (texto consolidado del BOE, consultado en septiembre de 2026)
- Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, artículo 20 (texto consolidado del BOE, consultado en septiembre de 2026)
- Real Decreto 1155/2024, de 19 de noviembre, Reglamento de Extranjería, artículo 205 (texto consolidado del BOE, consultado en septiembre de 2026)
- Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961, por el que se suprime la exigencia de legalización de los documentos públicos extranjeros
- Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores, artículo 4.h) (texto consolidado del BOE, consultado en septiembre de 2026)
- Orden ECM/57/2024, artículo 14 (texto consolidado del BOE, consultado en septiembre de 2026)
- Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, Guía explicativa del régimen de declaración de inversiones exteriores (febrero de 2024)
- Ley Hipotecaria, artículo 254 (texto consolidado del BOE, consultado en septiembre de 2026)